Именно так поступил предприниматель из г. Одинцово. На его компанию (далее также — Истец) было оформлено нежилое здание (магазин), а вот земельный участок под строением никак оформлен не был. Поэтому бизнесмен от лица компании обратился в местную Администрацию (далее — Ответчик) с просьбой предоставить указанный участок земли вне торгов в аренду или собственность за плату.
Однако Администрации в предоставлении земли отказала по надуманным основаниям.
При поддержке юристов ЮК «Антанта» предприниматель обратился в суд и потребовал:
1) признать незаконным решение Администрации;
2) обязать Администрацию предоставить земельный участок без проведения торгов и заключить с Истцом договор о передаче земли в аренду либо в собственность за плату.
Современное законодательство установило ряд принципиальных правил в отношении оборота земельных участков. Например, провозглашается неразрывная связь здания и земельного участка под ним. То есть нельзя продать постройку без одновременной передачи прав на занимаемый ею земельный участок (судьба здания и земли едина). Но правило это относительно новое, поэтому все еще встречаются случаи, когда объект строительства оформлен в собственность, а участок, на котором этот объект стоит, — нет. Именно в такой ситуации и оказался Истец.
Еще в далеком 1996 году компания (Истец) согласовала с местной Администрацией установку торгового павильона в г. Одинцове. В 1999 году установленный павильон был принят в эксплуатацию, причем в 2000 году Постановлением Главы Администрации объект обозначен как магазин. Данное здание на спорном земельном участке зарегистрировано Истцом в собственность.
Также между Истцом и КУМИ Одинцовского района заключен договор о предоставлении в аренду участка земли под указанным павильоном. Срок действия арендного договора — до августа 2006 года. После истечения обозначенного срока ни одна из сторон договора не заявила о намерении прекратить договорные отношения по поводу использования земельного участка. По правилам п. 2 ст. 621 ГК договор возобновился на неопределенный срок на тех же условиях.
Однако в 2022 году Администрация уведомила Истца о прекращении договорных отношений, указав на несоответствие использования земли с ее назначением. По мнению местных властей, разрешенное использование земельного участка «для установки торгового павильона» не соответствует фактическому использованию «общественное питание».
Позиция Истца
Доводы Администрации не соответствуют фактическим обстоятельствам, основаны на неверном толковании правовых норм, поэтому решение местных властей об отказе в предоставлении земли является незаконным. Истец обладает исключительным правом на оформление участка земли под зданием, которое зарегистрировано в собственность Истца.
Право на магазин и земельный участок под ним
В соответствии с актуальными положениями Земельного кодекса (пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20) для выкупа участка земли (или передачи его в аренду) без проведения торгов необходимо соблюдение следующих условий:
a) нахождение на испрашиваемом участке постройки, оформленной в собственность заявителя;
b) соответствие объекта недвижимости целям использования земли;
c) отнесение расположенной на участке постройки к объектам недвижимости.
Торговый павильон признается капитальным объектом строительства, он зарегистрирован надлежащим образом в собственность Истца, что подтверждает соответствующая выписка и государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Закон предоставляет владельцу такой недвижимости право оформить участок земли под зданием в пользование (аренду) или в частную собственность. Причем предоставление земли осуществляется местной Администрацией по запросу правообладателя без проведения торгов (вне аукциона).
Основания для отказа также перечислены в законе. К примеру, невозможно передать участок заявителю в собственность, если его оборот ограничен или полностью запрещен, если участок является территорией общего пользования или относится к береговой полосе и др.
Назначение земли
Администрация ссылается на классификатор (Приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»), который определяет виды разрешенного использования земли. Но именно в этом классификаторе указано, что ВРИ «Предпринимательство» (код 4) предполагает размещение объектов для ведения торговой и т. п. деятельности для извлечения прибыли. Данный вид разрешенного использования является общим и уточняется кодами 4.1-4.10. Код 4.6, например, предполагает возможность при торговой деятельности размещать объекты общественного питания (к примеру, рестораны, кафе, столовые или бары).
Данный подход подтверждается судебной практикой, в т. ч. выводами Арбитражного суда Московского округа в постановлении от 20.02.2020 г. по делу № А41-107336/18 (стр. 11), Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2022 г. по делу № А41-56251/2021 (стр. 10).
Таким образом, у Администрации нет ни одного легального основания, чтобы отказывать Истцу в предоставлении испрашиваемого земельного участка. Решение Администрации ущемляет интересы Истца, поэтому такие действия должны быть признаны судом незаконными. Также суд должен обязать Ответчика (Администрацию) подготовить и направить проект договора аренды или купли-продажи собственнику здания для оформления прав на землю.
