Земля — уникальный природный ресурс, который может находиться в собственности граждан и организаций. Информация о каждом земельном участке вносится в единый госреестр с указанием всех основных характеристик данного объекта недвижимости, в частности, кадастровой стоимости.
Данная цена берется за основу для расчета многих важных показателей:
суммы налогов (ежегодного земельного налога, НДФЛ или налога на прибыль при продаже недвижимости);
арендной ставки за использование муниципальных и государственных объектов недвижимости;
цены приватизации и др.
Очевидно, что снижение кадастровой стоимости земельного участка позволит владельцу сэкономить многие обязательные расходы. Объяснять смысл и выгоду данного мероприятия нет нужды. Другое дело — как оспорить на практике утвержденную кадастровую стоимость земли?
Возможности для изменения официальной кадастровой стоимости
Строго говоря, пользователю земельного участка доступно всего два способа изменить стоимость земли в кадастре — административный и судебный. Подать заявление с соответствующей просьбой можно в специальную комиссию или в ГБУ, проводившее оценку, либо в суд (иск рассматривается в административном порядке судопроизводства).
Заявителем вправе стать любой субъект, права которого затрагивает установленная кадастровая стоимость:
текущий или бывший собственник, в том числе дольщик, который выступает в роли налогоплательщика;
землевладелец с правом постоянного (бессрочного) пользования;
арендатор (с согласия собственника).
Основанием для пересмотра стоимости земли, указанной в кадастре, могут стать ошибки, использование недостоверных сведений при определении цены или несоответствие цены реальной рыночной.
В какую инстанцию подать заявление о пересмотре?
Закон о государственной оценке (237-ФЗ в редакции от 06.12.21) как будто разрешает заявителю самому выбирать, какой инстанции доверить пересмотр официально утвержденной стоимости земли: суду или спец. комиссии. На самом деле это не так. Во многих случаях прямое обращение в суд запрещено.
Во-первых, измененный закон вводит новую процедуру — исправление ошибки самим оценщиком (ГБУ, которое проводило государственную оценку). Ошибками признаются и банальные опечатки, и несоблюдение правил оценки в соответствии с методическими указаниями. Соответственно, заявление об исправлении ошибки подается сначала в ГБУ, а потом уже действия/бездействия оценщика могут быть оспорены в суде (допускается одновременное заявление требования суду об установлении рыночной цены земли).
Во-вторых, по новым правилам, чтобы приравнять кадастровую стоимость к рыночной, заявителю следует обращаться именно в ГБУ. Отказ можно будет оспорить в суде с одновременным требованием установить эту самую рыночную цену в качестве кадастровой. Причем, если раньше рыночную стоимость нужно было рассчитывать на момент установления кадастровой цены, то теперь такого требования нет (заявление подается в течение полугода с даты определения рыночной стоимости).
При этом, законом введена процедура ежегодного мониторинга цен: если на рынке недвижимости индекс цен снизится более, чем на 30%, то кадастровая стоимость автоматически изменится с начала года задним числом (сравнение цен производится с первым годом применения результатов гос. оценки). Рассчитывать на такой вираж, наверное, не стоит, но за динамикой цен следить можно.
Альтернативные способы снижения кадастровой стоимости земельного участка
Помимо судебного и административного способа снижения кадастровой стоимости земельного участка применяются также иные альтернативные методы. На официальную стоимость влияет корректировка любых качественных и количественных характеристик объекта. Можно, к примеру, изменить категорию земли или параметры ее допустимого использования (ВРИ), что существенным образом повлияет на результаты оценки.
Не следует упускать такой момент: повлиять на величину кадастровой стоимости можно еще на этапе проведения гос. оценки. Как только в официальных источниках (сайт Росреестра, ГБУ, проводившего оценку) появится информация о предварительных результатах оценки, заинтересованное лицо вправе направить свои замечания. После внесения данных в госреестр недвижимости оспорить (снизить) кадастровую стоимость земельного участка можно в течение пяти лет.
Оценка перспективы пересмотра стоимости земельного участка
Оспаривание кадастровой стоимости земли в досудебном порядке можно было бы назвать более привлекательной процедурой, по сравнению с судебной: меньше прямых расходов и более короткие сроки ожидания. Но, к сожалению, спец. комиссии показали крайне низкую эффективность. Практика такова, что заявители предпочитают сразу обращаться в суд, а если такой возможности нет, то в большинстве случаев они все равно обжалуют полученные решения. Можно сказать, что деятельность комиссий скорее даже мешает, чем помогает. Как зарекомендует себя новая процедура пересмотра кадастровой стоимости в ГБУ, покажет время.
Что касается судебного порядка, здесь перспективы снижения кадастровой стоимости земельного участка более радужные. Суды весьма охотно встают на сторону землевладельцев, при условии, конечно, что заявитель подготовился должным образом и не совершил «глупых» ошибок. Печально, но факт:
заявители не всегда могут верно определить подходящие государственные органы в качестве ответчиков;
ответчики по административным искам довольно часто ссылаются в своих возражениях на недостоверность
представленных истцом сведений об определении рыночной цены, и суды их поддерживают;
уклонение ответчиков (представителей государственных органов) от оплаты экспертизы можно назвать новой тенденцией при рассмотрении данной категории дел.
Решить указанные проблемы можно при содействии опытного юриста-судебника. Это для него обычные рабочие моменты. И все же принципиально важным остается вопрос целесообразности оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Стоит ли овчинка выделки? Есть ли экономический смысл затевать снижение кадастровой стоимости земли?
Возможно, цена, действительно, завышена по сравнению с реальной рыночной, но на сколько? Суммы, указанные в объявлениях о продаже соседних участков, дают лишь общие представления о ценах на рынке недвижимости. Достоверные расчеты могут провести только грамотные оценщики. В дальнейшем данные независимой оценки могут быть использованы как обоснование требования о пересмотре. Работа профессиональных оценщиков не бесплатная, но можно будет взыскать эти расходы через суд. А сколько получится сэкономить в результате снижения кадастровой стоимости земельного участка (разница выкупной цены, арендной ставки или налога)? Вот в чем вопрос.
Для справки
Если кадастровую стоимость удастся изменить, то действовать она будет до следующего государственного пересмотра. По новым правилам такие переоценки могут проводиться через каждые четыре года, а в столице — через два (справедливо также для остальных городов федерального значения). При этом согласно закону 269-Ф от 31.07.20 все земельные участки будут массово переоценены в следующем 2022 году вне зависимости от введенных ограничений периодичности учета. А это значит, что уже в следующем году официальная стоимость земельных участков будет обновлена, и действовать новая цена будет с 2023 года до 2027 год включительно.
