Если в последние годы количество земельных споров в России оставалось примерно равным, то в 2023-м произошёл настоящий «земельный бум». Вызван он был появлением нового закона о межевании участков, который, по сути, гласит: до 2027 года каждый участок должен быть зарегистрирован согласно кадастровой карте. У землевладельцев появился повод заглянуть в кадастровую карту – и вдруг обнаружить, что можно на законных основаниях «отжать» часть территории соседа, которого и так всегда недолюбливал.
Количество земельных споров между юрлицами выросло пропорционально. Особенности таких споров – в их сложности. Как правило, это уже не вопрос двух квадратных метров и снесённого забора. В делах фигурируют большие суммы, и мастерство земельного адвоката здесь действительно решает. Статья описывает порядок рассмотрения споров и содержит рекомендации, которые точно будут полезны для собственника.
Земельные споры – это конфликтные ситуации, возникающие между физическими и юридическими лицами из-за земельных участков. При этом один из участников спора – землевладелец или лицо, которое претендует на этот статус.
Чаще всего земельные споры начинаются с решения о межевании. Или с того, что одному из соседей попадается в руки кадастровая документация. Соседи могут годами жить мирно и без проблем, но стоит одному узнать, что второй, оказывается, пользуется частью его земли – и это лишает его покоя и сна. Возможных причин для спора – уйма: от самого банального – забора – до фантасмагоричных ситуаций, например, когда сосед из чувства антипатии ставит на границе участков уличный туалет.
Интересно! Причиной одного из самых громких земельных споров в 2024 году послужила переоценка земли. Читинский зоопитомник «Амодово» и Минприроды Забайкалья ведут судебный спор из-за 4 гектаров леса. Выяснилось, что земли посреди питомника принадлежат лесному фонду и возводить на них что-либо запрещено – хотя там уже есть постройки. Абсурд ситуации в следующем: даже если Минприроды выиграет спор, что оно будет делать с землёй – непонятно. По закону сдавать эту землю в аренду с постройками запрещено.
Основные принципы разбирательства земельных споров
Разрешение земельных споров происходит в соответствии со следующими принципами:
Стороны равны в процессуальных правах предъявления доказательств и их исследования, а также дачи письменных и устных объяснений.
Каждая сторона в равной степени обязана доказывать обстоятельства, на которые ссылается.
Обе стороны могут обжаловать решение в кассации – или в ином порядке решения судов.
Стороне земельного спора не могут отказать в судебной защите.
В общем виде все принципы земельных споров базируются на равноправии сторон. Это отличает их, например, от споров, связанных с субсидиарной ответственностью, где именно ответчик вынужден доказывать, что невиновен.
Какой суд решает земельные споры
Подсудность споров прежде всего зависит от того, кто с кем судится.
Споры между физическими лицами рассматриваются судами общей юрисдикции и мировыми судьями.
Споры между организациями рассматривают только арбитражные суды.
Это две прямые, которые не пересекаются. Из подведомственности судов общей юрисдикции исключены дела, которые должны разбираться в арбитражном суде. Если вы представляете в земельном споре юридическое лицо, то суд общей юрисдикции ваш иск просто не примет – надо идти в арбитражный.
Обратите внимание. Также земельные дела рассматривают в третейских судах – но только при наличии предварительно подписанного сторонами третейского соглашения. Эта стадия разбирательства не является обязательной.
Виды земельных споров
Разумеется, чёткой классификации здесь не существует. Мы считаем самым справедливым деление земельных споров по причине возникновения.
Споры о границах участков
Таких – большинство. Причём истец здесь благодаря несовершенству законов при должной решительности, заручившись поддержкой хорошего земельного юриста, может сорвать настоящий джек-пот.
Яркий пример – дело №2A-1106/2019. Сославшись на отсутствие в ЕГРН сведений о координатах характерных точек, находчивый гражданин попросил Росреестр увеличить его участок более чем в 2 (!) раза: с 600 до 1324 кв. м. В управлении отказали, пришлось судиться. Добравшись до Верховного суда, он сумел доказать свою правоту. Тот самый случай, когда наглость – второе счастье.
Споры о праве на землю
Здесь надо понимать, что суд подтверждает факт законного владения землёй, а не порождает его. Типичный кейс – это когда человек получил в наследство участок земли и просто пользовался им, даже не представляя, что надо ещё и зарегистрировать право собственности.
У гражданина может возникнуть земельный спор и с органами местного самоуправления. В 2017 году было довольно резонансное дело – когда прокурор одного подмосковного города в интересах местной администрации обратился в суд с требованием отобрать у гражданина участок. Основание следующее: факт выделения земли не был документально заверен. Участок был выделен одному из множества предыдущих владельцев ещё при советской власти. Никаких документов об этом в муниципалитете, разумеется, не сохранилось, и, как следствие, прокурор решил, что может действовать.
У этой истории хеппи-энд: через ВС собственник всё-таки сумел доказать, что имеет право на землю.
Ключевым аргументом в пользу землевладельца стало то, что срок исковой давности для оспаривания права собственности составляет 3 года – а прокурор подал свой иск спустя два десятилетия.
Споры о препятствии в пользовании землёй
Здесь – чаще всего про тот самый злополучный забор. Хотя основания для иска могут быть и другими, например:
запах от содержания домашних животных (скота);
возведение здания на соседском участке с нарушением строительных норм.
Эти дела выиграть истцу сложно, потому что он будет вынужден доказывать, что препятствие в пользовании землёй несёт не просто дискомфорт, а опасность.
Споры о кадастровой стоимости
Здесь проблема заключается в том, что кадастровая стоимость, как правило, выше рыночной. А для расчёта налогов и арендной платы используют именно кадастровую.
Доля таких споров – малочисленная, потому что решить проблему можно в административном порядке, обратившись в соответствующую комиссию. Это займёт гораздо меньше времени, чем обращение в суд.
Разрешение земельных споров: кейс ЮК Антанта
Мы занимаемся решением земельных споров между юридическими лицами, и в таких спорах часто оказывается замешана местная администрация. Так было и в кейсе, которым мы хотим поделиться.
В Химках из-за бюрократической ошибки Росреестра ТСЖ едва не обязали демонтировать ограждение придомовой территории (забор).
Что случилось? В 2004 году вокруг многоквартирного дома (МКД) 23А на улице Лавочкина (Химки) установили ограждение (забор). Границы участка, выделенного под МКД, были определены по актуальной на то время системе координат (теодолитные ходы). Площадь участка составляла 0,5 га. В 2007 году в обиход вошла другая система координат – МСК-50. При этом Росреестр не перевёл границы в новую систему – только сделал в ЕГРН пометку, что участок «без координат границ». Воспользовавшись этой бюрократической ошибкой, администрация Химок приняла постановление, согласно которому площадь участка земли уменьшилась до 920 кв. м – то есть в 5 раз. Забор, соответственно, оказался за границами участка. Этим воспользовался один из жильцов соседнего дома, подав судебный иск о демонтаже ограждения.
Рассмотрение дела. Суд первой инстанции отказал в иске, а вот Московский областной суд его удовлетворил. Именно на этом этапе ТСЖ дома на Лавочкина подключило юристов ЮК Антанта. Мы подали в Арбитражный суд Московской области следующие иски:
о признании незаконным уменьшения площади участка в 5 раз;
об установлении границ участка площадью 0,5 га.
Мы аргументировали абсурдность затеи администрации: участка в 920 кв. м явно недостаточно, когда один только дом занимает 900 кв. м. Юристы администрации так и не смогли внятно ответить, куда девать парковку и элементы благоустройства. Кроме того, мы разработали позицию, которая заключалась в том, что предыдущие границы участка никуда не испарились и должны быть переведены в актуальную систему координат.
Итог. Суд удовлетворил оба наших иска, однако после судебной землеустроительной экспертизы допустил несущественное уменьшение площади участка – до 4849 кв. м. Также суд указал, что администрация нарушила ЗК РФ, не согласовав уменьшение придомовой площади с собственниками МКД. Забор в конце концов оставили в покое.
Как правильно решить земельный спор: порядок рассмотрения
Нам как юристам выгодно утверждать, что с земельным спором надо непременно идти в суд – однако мы не будем, потому что это неправда. Лучший спор – этот тот, который удаётся решить во внесудебном порядке. Поэтому начните с того, чтобы предложить оппоненту сесть за стол переговоров. К сожалению, в кейсе с домом на Лавочкина это было невозможно, поскольку администрация к тому времени уже выиграла суд и находилась в позиции «сверху».
Этапы рассмотрения земельных споров таковы:
Составьте иск. Сразу оговоримся, что лучше не использовать шаблоны из Google, поскольку они не универсальны. Если вы составите иск неправильно, суд оставит его без рассмотрения.
Уведомите участников спора. В письменном виде – можно, например, заказным письмом. Вы истец, это ваша обязанность. Если вы не уведомите оппонента, суд может перенести заседание – и без того долгожданное – на неопределённый срок. Практика показывает, что, получая письменные уведомления, оппоненты в земельных спорах становятся более сговорчивыми и покладистыми.
Подготовьте материалы. Обосновать позицию ТСЖ в споре из кейса было нетрудно, просто потому что позиция оппонента противоречила банальной логике. Тем не менее, собственники жилья самостоятельно сформулировать её не смогли. Кроме того, они просто не знали, что с ними должны были согласовать уменьшение границ участка.
Не пропускайте судебные заседания – обязательно присутствуйте на каждом.
Получите судебное решение. По сути, это документ, доказывающий, что вы имеете право.
Обратите внимание. Универсального порядка рассмотрения земельного спора не существует. У нас ещё не было двух дел в этой сфере, похожих друг на друга – слишком много нюансов.
Юристы ЮК Антанта решают земельные споры уже 15 лет. Мы являемся сторонниками так называемого бережного подхода – то есть относимся к участку клиента как к собственному – и всегда настроены найти решение именно в досудебном порядке. Консультацию по вашему делу дадим бесплатно – просто запишитесь к нам по номеру 8 (926) 610-60-54.
Если в последние годы количество земельных споров в России оставалось примерно равным, то в 2023-м произошёл настоящий «земельный бум». Вызван он был появлением нового закона о межевании участков, который, по сути, гласит: до 2027 года каждый участок должен быть зарегистрирован согласно кадастровой карте. У землевладельцев появился повод заглянуть в кадастровую карту – и вдруг обнаружить, что можно на законных основаниях «отжать» часть территории соседа, которого и так всегда недолюбливал.
