Может ли повториться «ночь длинных ковшей» или как заставить чиновников соблюдать законы?
«Ночь длинных ковшей» — именно так прозвали в столице события, происходившие в феврале 2016 года. Московские власти, руководствуясь идеей комфортной среды, решили избавить город от нелегальных построек. В какой-то момент они перешли от слов к делу и начали массово сносить самострой. Под снос попали в основном торговые ряды у метро.
Это было давно, но и сегодня власти нет-нет да и вспомнят про борьбу с нелегальными постройками.
Пример из жизни: в нашу компанию обратился бизнесмен Подмосковья с просьбой защитить его компанию от произвола местных властей.
Администрации Одинцовского городского округа Московской области (дале по тексту – Администрация или истец) направила в арбитражный суд иск к компании (далее — компания или ответчик) и потребовала:
освободить объект недвижимости (подземный переход) от незаконно установленных конструкций, а именно:
демонтировать торговый ряд;
привести указанный подземный пешеходный переход в первоначальное состояние.
Позиция истца
Истец считает, что, во-первых, ответчик занял земельный участок самовольно. Во-вторых, установленный им торговый ряд является нестационарным торговым объектом, так как не обладает признаками капитального строения (недвижимости).
Размещение нестационарных торговых объектов не допускается в подземных переходах. Следовательно, ответчик нарушает законодательство, используя площадь подземного перехода для размещения своего торгового ряда. Поэтому он должен все конструкции демонтировать и восстановить внешний облик указанного перехода.
Позиция ответчика
Естественно, ответчик с такими обвинениями не согласен. И на то у него есть веские основания.
Проанализировав ситуацию и изучив документы, имеющиеся у компании, мы разработали аргументированную позицию для суда.
1. Торговый ряд является законным объектом
Начать следует с того, что заявления истца о самовольности монтажа торгового ряда не выдерживают никакой критики. Во-первых, еще в 2000 году между ГУ УАД «Мосавтодор» и ответчиком был заключен договор о согласовании торговли с лотков и временных сооружений в подземном переходе по указанному адресу. По условиям договора ответчик обязался осуществлять уборку и ремонт подземного перехода.
Во-вторых, в том же году ответчиком были получены технические условия на установку торгового ряда в спорном подземном переходе. Постановлением Главы Одинцовского района ответчику было официально разрешено строительство торговых павильонов в подземном переходе. Более того, между Администрацией и ответчиком был заключен отдельный договор на строительство торговых павильонов в подземном переходе.
В-третьих, актом рабочей комиссии торговый ряд был принят в эксплуатацию (как законченный объект строительства), и Постановлением Главы Одинцовского района этот акт утвержден.
В-четвертых, Управлением архитектуры и градостроительства торговому ряду присвоен милицейский адрес. Ответчик получил на торговый ряд технический паспорт и зарегистрировал его в собственность.
Это все было оформлено в 2000 году, с февраля по октябрь. А в 2015 году между Администрацией и ответчиком был заключен арендный договор. В соответствии с условиями этого договора ответчик получил в аренду нежилые помещения, расположенные в спорном пешеходном переходе, сроком на 10 лет для организации торговли в торговом ряду.
То есть, Администрация в 2000 году передала ответчику часть подземного пешеходного перехода под монтаж торгового ряда, заключила договор на его строительство, по итогу утвердила ввод его в эксплуатацию, а в 2015 году передала нежилые помещения, являющиеся частью подземного пешеходного перехода, в аренду ответчику.
Как видим, строительство спорного торгового ряда выполнено в соответствии с действующим на тот момент законодательством: получены необходимые разрешения и согласования, построенный объект принят и зарегистрирован. Заявление истца о незаконных действиях ответчика по монтажу торгового ряда в подземном пешеходном переходе просто не состоятельны.
2. Неверное обоснование
Обращает на себя внимание неверное применение норм права, на которые ссылается истец в обоснование своих требований.
Вопреки заявлениям истца, спорная часть подземного пешеходного перехода не является земельным участком, который мог бы подлежать передаче ответчику по договору аренды земельного участка. Подземный пешеходный переход является сооружением, состоящим из тоннеля. Согласно п. 3.13 «ОДМ 218.2.012-2011», пешеходный тоннель — тоннельное сооружение, служащее для пропуска пешеходного движения. (ОДМ 218.2.012-2011. Отраслевой дорожный методический документ. Классификация конструктивных элементов искусственных дорожных сооружений» (распоряжение Росавтодора от 13.09.2011 N 731-р)
Следовательно, в рассматриваемом споре не подлежат применению нормы земельного законодательства, использованные истцом.
Далее истец указывает, что торговый ряд ответчика, по сути, представляет собой нестационарный торговый объект. В Одинцовском округе с 12.08.2022 г. действует Порядок, запрещающий размещение нестационарных торговых объектов в надземных и подземных переходах (п.15). (Решение № 8/37 Совета депутатов Одинцовского городского округа Московской области от 12.08.2022 г. об утверждении Порядка разработки и утверждения схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории Одинцовского городского округа Московской области)
Однако, принадлежащий ответчику на праве собственности торговый ряд был построен и введен в эксплуатацию 07.09.2000, т.е. за 22 года до принятия указанного выше Решения Совета депутатов. Действие данного местного акта распространяется на последующее формирование схем размещения нестационарных торговых объектов из вновь вносимых в нее проектов объектов для последующего их монтажа (то есть с 12.08.2022 г.), а не на все смонтированные ранее конструкции.
Из указанного следует, что нормы материального права, на которых основаны исковые требования (ст. 60, 72 ЗК РФ и ст. 304, 305 ГК РФ) не подлежат применению в настоящем споре.
3. Ненадлежащий способ защиты права
Торговый ряд, расположенный в спорном подземном пешеходном переходе, является объектом капитального строительства. Это подтверждается документами ответчика: акт приемки в эксплуатацию законченного строительством здания, справка о присвоении милицейского адреса, свидетельство о государственной регистрации права, выписка ЕГРН.
Поскольку освобождение земельного участка от капитального строения предполагает снос этого объекта, подлежит применению правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, сформулированная в Постановлении от 25.01.2011 № 10661/10. Согласно этой позиции, если удовлетворение иска предполагает снос объекта недвижимости (строения, сооружения), то иск не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.
Таким образом, претензии чиновников являются необоснованными и незаконными. Однако для успешного противостояния произволу местных властей необходимо своевременно подключить к спору грамотного судебного юриста. Профессионал поможет выстроить уверенную защиту и аргументированно доказать несостоятельность позиции местной Администрации.
