Покупка квартиры в ещё не построенном доме – это один из немногих способов приобрести жилплощадь, не прибегая к кабальным условиям ипотеки. Также эту сделку можно рассматривать как неплохое помещение капитала. Однако на практике участие в долевом строительстве иногда приводит к конфликтам и спорам, доходящим и до арбитражного суда.
Строительная сфера не стоит в стороне от экономических потрясений, более того – зачастую страдает от них сильнее других отраслей. С учётом того, что к строительству одного объекта имеет отношение сразу несколько различных предприятий, каждое из которых выполняет свои задачи, несостоятельность или злой умысел одного из контрагентов по цепочке бьёт по всем остальным и, как следствие, отражается на интересах конечных покупателей. В результате вместо новоселья потребителей ожидает судебная работа.
Оглавление
Специфика дел о долевом строительстве
Рассмотрение конфликтов между дольщиками, застройщиками и подрядчиками – весьма непростая задача как для судебных органов, так и для специалистов, представляющих интересы сторон. Всё дело в том, что подобные процессы охватывают сразу несколько отраслей права, среди которых:
- гражданский кодекс;
- жилищный кодекс;
- земельный кодекс;
- арбитражный процессуальный кодекс;
- градостроительные нормы.
Если причиной конфликтной ситуации послужило банкротство одного из участников строительства, то необходимо принимать во внимание также и нормы закона о банкротстве (несостоятельности). Обобщая изложенное выше можно сказать, что ведение судебных дел требует особо тщательной подготовки, если затронут вопрос о долевом строительстве.
Несостоятельность застройщика
Договор совместного долевого строительства всегда подразумевает определённые сроки выполнения работ и передачи жилплощади заказчику. Планировать эти сроки необходимо на несколько лет вперёд, что требует от представителей компании не только умения прогнозировать свою деятельность, но также определённого предвидения относительно состояния экономики в ближайшем будущем. Если за отведённое время строительный объект не подготовлен к сдаче, то покупатель имеет право расторгнуть договор и забрать вложенный средства с причитающимися процентами.
Даже если клиент не настроен расторгать договор, он, тем не менее, имеет право на получение неустойки за несвоевременное исполнение обязательств. Таким образом компания, не имеющая возможности закончить строительный объект своевременно, начинает нести существенные потери. Хорошо, если финансовые резервы позволяют безболезненно выйти из этой ситуации. В противном случае последует просрочка платежей и, как результат, инициирование процедуры банкротства. Это только один из алгоритмов того, как компания-застройщик может быть признана несостоятельной. В реальности этих алгоритмов гораздо больше. Судебная тяжба затягивается на несколько лет, если мы говорим о процедуре признания несостоятельности. Всё это время средства дольщиков будут заблокированы, а переезд в новые апартаменты придётся отложить.
Махинации с жилплощадью
Не только вынужденные обстоятельства экономического характера приводят участников долевого строительства к необходимости обращаться в арбитраж. Имеют место и случаи злоупотребления со стороны организации, реализующей квадратные метры в будущем доме. Одна из самых неприятных ситуаций – двойная продажа одной и той же жилплощади. В этом плане покупатели недвижимости на вторичном рынке защищены лучше – их права собственности заносятся в государственный реестр, что делает повторную продажу одного и того же жилища невозможной.
Попав в такую ситуацию важно не терять времени и немедленно обращаться в суд с иском о признании прав собственности на спорную жилплощадь. Если в ходе рассмотрения будет выяснено, что застройщик умышленно продал одну и ту же квартиру дважды для получения дополнительной прибыли, это может стать прямым основанием для того, чтобы квалифицировать действия компании как мошеннические и привлечь руководство к ответственности. Данная ситуация в сфере долевого строительства повторялась неоднократно и уже хорошо знакома юристам, специализацией которых является арбитражное представительство.
Подрядчик-посредник
Строго говоря, сам факт покупки квартиры не у застройщика, а у подрядчика – это совершенно законная практика. Иногда застройщику по тем или иным причинам удобнее расплатиться с подрядной организацией не деньгами, а строящимися квартирами. Но есть один важный нюанс: если договор между подрядной организацией и застройщиком будет расторгнут, то покупатель может лишиться своей квартиры и попасть в затруднительную ситуацию с возвратом вложенных средств. Учитывая эту особенность, лучше заключать договор непосредственно с
застройщиком. Если же это по тем или иным причинам не представляется возможным и приходится работать с подрядчиком, выступающим в роли посредника, то необходимо убедиться в том, что он уже выполнил свои обязательства и его право на продаваемую жилплощадь закреплено надлежащими документами. Тем же, кто пострадал от расторжения договора между подрядчиком и застройщиком, остаётся только один путь – обращение к профессиональному юристу, предоставляющему такую услугу.
Заключение
Может показаться, что покупка недвижимости через договор долевого строительства похожа на рулетку, где выигравший получает квартиру, а проигравший – месяцы и годы хождения по инстанциям. На самом деле всё выглядит несколько иначе: это достаточно отлаженная схема, находящаяся под пристальным контролем со стороны государства. Просто в такой важной сфере даже отдельные проблемные случаи вызывают большой ажиотаж и серьёзный резонанс. Инвестирование в недвижимость – очень ответственный шаг, который следует делать обдуманно и взвешенно. Если перед принятием ответственных решений проконсультироваться с юристом, то многих проблем удастся избежать.
Также, важно своевременно обратиться к профессиональному арбитражному юристу при введении в отношении вашего застройщика банкротства. В таком случае следует без промедления включиться в реестр требований кредиторов застройщика либо реестр о передаче жилых помещений, а также обеспечить грамотное сопровождение участников долевого строительства (обманутых дольщиков) с целью обеспечения завершения строительства дома и его передачи участникам строительства.
