Данный земельный спор происходил вокруг земельных участков в Московской области в г. Химки, а возник из-за допущенных муниципальными органами нарушений земельного законодательства. Из-за занятой кадастровой палатой Росреестра и городской Администрацией позиции, ТСЖ должно было лишиться не только ограждения (забора), но и самой придомовой территории. В результате грамотных, профессиональных и слаженных действий юристов ЮК Антанта, земельный участок и ограждение были возвращены заказчику юридических услуг. В материале приведены номера судебных дел, создавших прецедент в споре.
Предыстория спора: изменение системы координат, уменьшение границ придомового земельного участка
Ограждение вокруг дома 23А по ул. Лавочкина в г.о. Химки было установлено при благоустройстве территории многоквартирного дома в 2004 году, принято как установленное в соответствии с действующим законодательством. Границы выделенного для эксплуатации многоквартирного дома (далее — МКД) земельного участка с кадастровым номером (далее – ЗУ КН) 50:10:0010111:10 площадью 0,5 га были определены в действующей на тот момент системе координат (теодолитные ходы).
В 2007 году Правительство РФ утвердило новую систему координат — МСК-50. Однако, соответствующие подразделения Росреестра не осуществили перевод границ придомовой территории в новую систему, сделав в ЕГРН (ЕГРП) отметку, что участок теперь «без координат границ, ранее учтенный».
Далее, Администрация г.о. Химки принимает Постановление № 1613 от 25.11.2010 об утверждении схем границ на кадастровой карте городского округа ряда земельных участков, в том числе земельного участка КН 50:10:0010111:46 площадью 920 кв. м по адресу: Московская область, городской округ Химки, ул. Лавочкина, д. 23а, вид разрешенного использования: «для эксплуатации многоквартирного жилого дома». Кроме того, в течение нескольких лет Администрация округа формирует и ставит на учет еще 3 смежных земельных участка, с нарушением границ участка КН 50:10:0010111:10.
Как оказалось, Администрация посчитала факт выделения земельного участка с назначением «строительство дома» и смену системы координат — факторами, влекущими ликвидацию ранее выделенного участка. Зачастую, земельные споры и появляются только из-за таких рассуждений.
Начало спора: демонтаж ограждения по иску пользователя смежного земельного участка
09.06.2015 один из жильцов соседнего дома (№ 17 по ул. Лавочкина), используя сложившуюся ситуацию, подает исковое заявление о демонтаже ограждения вокруг территории МКД к ТСЖ. Суд первой инстанции в иске отказывает, Московский областной суд определением от 26.03.2016 г. иск к ТСЖ удовлетворяет и обязывает демонтировать ограждение. Судебный акт основывается на установлении обстоятельства нахождения спорного ограждения около дома № 23а за границами земельного участка, постановленного на кадастровый учет как общее имущество данного многоквартирного дома.
Земельные споры по иску ТСЖ: восстановление справедливости
В результате последнего судебного разбирательства, ТСЖ выясняет все указанные выше детали и с привлечением юристов ЮК Антанта обращается к Администрации г.о. Химки с исками в Арбитражный суд Московской области:
· о признании незаконным формирования нового земельного участка в пять раз меньше выделенного ранее – дело № А41-7490/2018,
· об установлении границ земельного участка КН 50:10:0010111:10 площадью 0,5 га – дело № А41-105382/2017.
Администрация и Росреестр занимают позицию о том, что земельный участок 5000 кв.м. выделялся только для строительства многоквартирного дома и не предназначен для его эксплуатации. Вся абсурдность их доводов становится видна в подходе, согласно которому под эксплуатацию дома должно быть выделено 900 кв.м., т.к. такой размер по мнению ответчиков земельного участка как раз подходит под обеспечение всех нужд дома. При этом, сам дом занимает земельный участок площадью 900 кв.м. На вопрос судей о том, где ТСЖ должно размещать элементы благоустройства и парковку, поступают невнятные ответы о порядке межевания квартала.
В рамках судебных разбирательств суды изучают и принимают разработанную юристами позицию о том, что границы ранее выделенного для строительства многоквартирного дома земельного участка никуда не испарились и должны были быть переведены в актуальную систему координат. Сам земельный участок перешел в общую долевую собственность жителей дома в силу закона с момента первой регистрации права собственности в нем и никаких актов передачи предназначенного для строительства дома от Администрации города или каких-либо иных структур не требуется.
Кроме того, суд в рамках дела № А41-7490/2018 указывает, что при изменении границ придомового земельного участка Администрацией города Химки нарушены и положения Земельного кодекса РФ о необходимости согласования с собственниками многоквартирного дома уменьшения их придомовой территории.
Оба иска удовлетворяются, также в рамках судебной землеустроительной экспертизы корректируются границы ЗУ КН 50:10:0010111:10 с их несущественным уменьшением во избежание отсутствия спора с собственниками вновь образованных смежных ЗУ. Судебной экспертизой установлено, что для обслуживания МКД требуется земельный участок общей площадью 4849 кв.м. с конкретными координатами.
Согласование установки ограждения (забора) и запирающих устройств
После успешного завершения судебных разбирательств, ТСЖ обращается в Администрацию города с заявлением об установлении ограждения и запирающих устройств. В случае отказа муниципальных властей, юристы отстоят права и законные интересы жильцов МКД в суде снова.
Согласно ст. 27 Закона Московской области от 30.12.2014 N 191/2014-ОЗ «О благоустройстве в Московской области» строительство или установка ограждений, в том числе газонных и тротуарных на территории муниципальных образований осуществляется по согласованию с органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования. Самовольная установка ограждений не допускается.
Муниципальная собственность на земельные наделы является отдельным видом государственной
забор, ограждение придомовой территории
собственности, находящейся под юрисдикцией и контролем муниципальных образований.
Как следует из статьи 3 Приложения к распоряжению Министерства жилищно-коммунального хозяйства Московской области от 15.06. 2015 г. № 614 «Правила благоустройства территории городского округа Химки Московской области», собственники (правообладатели) земельных участков осуществляют содержание и мероприятия по развитию благоустройства в границах земельных участков, принадлежащих им на праве собственности или на ином вещном праве.
Практически все управляемые ТСЖ МКД г.о. Химки имеют ограждения в виде заборов: ул. Лавочкина, д.13, корпуса 1-6, ул. Лавочкина, д. 25, Юбилейный пр-т д. 1, корпуса 1-3,д. 7А, Юбилейный пр-т д. 5А, ул. Строителей д. 7А и т.д.
Эффективное управление МКД в части обеспечения безопасности, благоустройства, а также размещение транспортных средств невозможно без наличия ограждения. В настоящий момент обслуживание территории МКД затрудняется поведением жителей соседних домов: сломана, в результате чего частично демонтирована детская площадка и ряд лавочек, ежедневно несколько компаний распивает спиртные напитки на детской площадке, оставляемое ими количество мусора не позволяет оперативно заниматься его уборкой.
Не все земельные споры завершаются успешно и, зачастую, причиной тому служит попытка решить вопрос без привлечения профессионалов, либо с привлечением некомпетентных специалистов.
