Коронавирус и снижение арендной платы

ИП ………. 

[письмо на исх. № 12/05-кр-44 от 12.05.2020 г.]

ИП …….. рассмотрел уведомление ООО «………….» (письмо исх. № 12/05-кр-44 от 12.05.2020 г.) о зачете обеспечительного платежа в размере 217 393,55 руб. в счет задолженности по арендной плате за май 2020 г. и сообщает следующее. 

Между ООО «……..» (далее — арендодатель) и ИП ……… (далее — арендатор) 06.11.2019 г. заключен договор аренды № B-01/19, согласно которому арендодатель передал арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение площадью 31,3 кв.м. в ТРЦ «Июнь» по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Знаменская, д. 5. 

Срок аренды 11 месяцев.

Арендная плата состоит из постоянной составляющей арендной платы, переменной составляющей, арендной платы, дополнительной составляющей арендной платы и оборотной составляющей арендной платы. 

Согласно п. 4.5 договора, арендатором внесен обеспечительный платеж, далее арендатор добросовестно, без задержек ежемесячно вносил арендные платежи.

Письмом исх. № 26/03-кр-7 от 26.03.2020 г. арендодатель уведомил арендатора о приостановке коммерческой деятельности в ТРЦ с 28.03.2020 г. по 05.04.2020 г. со ссылкой на постановление Губернатора Московской области от 26.03.2020 г. № 144-ПГ «О внесении изменений в постановление Губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108-ПГ «О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) на территории Московской области».

Таким образом, начиная с 28.03.2020 г. коммерческая деятельность арендатора приостановлена, вышеуказанный магазин закрыт.

В связи с указанным, арендатор письмами исх. 30/3 от 30.03.2020 г. и исх. 03/4 от 28.04.2020 г. уведомил арендодателя о наступлении обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор) и предложил пересмотреть подход к начислению арендной платы в указанный период, гарантировав в этом случае уплатить ее в течение двух дней с даты снятия карантинных мер. 

Уведомлением исх. № 12/05-кр-44 от 12.05.2020 г. арендодатель уведомил арендатора о зачете обеспечительного платежа в размере 217 393,55 руб. в счет задолженности по арендной плате за май 2020 г. и потребовал восстановить обеспечительный платеж в течение 5 рабочих дней. 

С данным уведомлением арендатор не согласен по следующим основаниям.

Губернатор Московской области неоднократно продлевал режим карантинных мер, и, на настоящий момент он действует до 31.05.2020 г. 

Общеизвестным является и не подлежит отдельному доказыванию факт того, что в течение всего указанного срока к объектам розничной торговли в указанном ТРЦ, профилем которых не является реализация товаров первой необходимости, доступ арендодателем прекращен, в результате чего арендаторы коммерческую деятельность не ведут.  

Из ст.ст. 606 и 611 ГК РФ следует, что обеспечить арендатора возможностью пользования объектом аренды является обязанностью арендодателя, в результате исполнения которого возникает встречная обязанность у арендатора вносить арендные платежи (ст. 614 ГК РФ).

Соответствующие указания Губернатора Московской области даны вне введения режима чрезвычайной ситуации (чрезвычайного положения), однако арендодатель принял решение в принудительном порядке исключить доступ арендатора в арендуемое помещение. При том, что ряд реализуемых арендатором товаров подпадает под понятие товаров первой необходимости.  

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ и ТПП РФ, распространение коронавирусной инфекции может рассматриваться как обстоятельство непреодолимой силы и стать основанием для освобождения от ответственности по обязательствам на основании п. 3 ст. 401 ГК РФ. 

Также, разъяснения по рассматриваемой ситуации содержатся и в Обзоре № 2 Верховного Суда РФ по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Так, согласно части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. 

Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее – Требования). 

Согласно пункту 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований). 

Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Режим повышенной готовности в Московской области был введен 13.03.2020 г. Постановлением Губернатора № 108-ПГ от 12.03.2020 г.

Действия арендодателя по произведенному зачету явно противоречат указанным разъяснениям высшей судебной инстанции. 

Противоречат действия арендодателя и принципам добросовестности в гражданском обороте, поскольку доход последнего не связан с представлением встречного исполнения как и в целом с риском такого характера, который имеется у арендатора. Арендодатель требует от арендатора поиска источников финансирования договора аренды, осознавая, что они не будут связаны с извлечением прибыли во время карантина. В то же время, арендодатель не несет и не может нести такие расходы (убытки) на содержание ТРЦ, которые были бы соизмеримы со ставкой арендной платы.  

Даже, соответствующие положениям заключенного договора действия арендодателя не могут рассматриваться как обоснованные в связи с тем, что к таким положениям подлежат применению нормы ст. 428 ГК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 428 ГК РФ, присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора. 

В связи с изложенным, ИП ……..: 

выражает несогласие с уведомлением ООО «……..» (письмо исх. № 12/05-кр-44 от 12.05.2020 г.) о зачете обеспечительного платежа в размере 217 393,55 руб. в счет задолженности по арендной плате за май 2020 г. и предлагает восстановить указанную сумму в качестве обеспечительного платежа;

предлагает заключить с ООО «……..» дополнительное соглашение на следующих условиях «……..» 

либо предлагает расторгнуть договор аренды № B-01/19 от 06.11.2019 г. с 18.05.2020 г на условиях отсутствия каких-либо взаимных требований. 

                                                        ________________________ ИП ……