Взыскание задолженности по договору аренды

Арендатор не платит арендную плату? Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж/гарантийный взнос?

Юристы ЮК Антанта специализируются на арбитражных спорах по договорам аренды, имеют многолетний опыт судебной работы, навыки и собственные разработки по разрешению арендных конфликтов.

Теперь подробнее о спорах по договорам аренды в арбитражных судах

На практике арендные отношения получили самое широкое распространение. В аренду сдаются транспортные средства, оборудование, здания, помещения, земельные участки и целые имущественные комплексы. Суть и смысл аренды в том, что владелец имущества передает его другому лицу в пользование на определенный срок за установленную плату. Причем возмездный характер отношений прямо указан в законе.

Исходя из этого, споры по договору аренды о взыскании задолженности можно было бы назвать бесспорными. Однако судебная практика наглядно демонстрирует, что вопросы оплаты в рамках аренды вызывают массу конфликтов.

Довольно часто встречаются ситуации, когда арендатор длительное время не вносит арендную плату и не освобождает помещение. Более того, он еще предъявляет арендодателю претензии, что тот передал ему имущество с недостатками, неправомерно повысил цену аренды и т. п. То есть арендатор отказывается платить установленные договором суммы и считает такое поведение правомерным в связи с «нарушениями» со стороны арендодателя. Либо вообще не признает себя связанным какими-либо обязательствами ввиду отсутствия оформленных арендных отношений.

Арендодатели, в свою очередь, также «грешат»: не спешат учитывать стоимость произведенного арендатором ремонта (когда тот предусмотрен договором) либо возвращать обеспечительный платеж, когда в нем отпадает необходимость. Так что судам вновь и вновь приходится разрешать споры о взыскании задолженности между участниками отношений по договорам аренды.

Причины возникновения денежных претензий в рамках аренды

Анализ судебной практики показывает: при взыскании задолженности разногласия у сторон, как правило, возникают либо по поводу предмета договора аренды, либо касаются момента возникновения обязательств.

Заключение договора аренды

Исходя из буквального толкования гражданского законодательства арендные правоотношения возникают с момента заключения договора. Судебная практика (как обычно) неоднозначна в решении этого вопроса, но все же большинство судей склоняется к тому, что арендный договор консенсуальный. Это значит, что договор будет считаться заключенным, как только стороны достигнут согласия по всем необходимым (существенным) условиям.

А если арендное соглашение должно быть зарегистрировано? По общему правилу, если для договора предусмотрена государственная регистрация, то он считается заключенным с момента такой регистрации, правда, только для третьих лиц. Это значит, что все договорные обязательства будут действительны для участников отношений вне зависимости от факта государственного оформления сделки. Другими словами, арендатор не может снять с себя обязанности по внесению арендных платежей, ссылаясь на незаключенность арендного договора ввиду отсутствия регистрации. Иначе арендатор получил бы необоснованную выгоду из таких отношений.

Более того, использование арендуемого имущества по факту без оформленного договора также не освобождает арендатора от платы. Если арендодатель сумеет подтвердить принятие арендатором имущества и пользование им, то сможет потребовать взыскать неосновательное обогащение. Причем не имеет принципиального значения, договор был не заключен или признан впоследствии недействительным. Вопрос лишь в том, по какой цене рассчитывать аренду: по договорной или определенной по правилам статьи 424 либо 1105 ГК РФ?

Цена аренды

Условие о размере платы за использование арендованного имущества не названо в законе существенным, но суды его таковым признают. Пример: стороны сами указали в договоре, что цена аренды устанавливается по соглашению.

Что касается изменения стоимости аренды под влиянием внешних обстоятельств (экономической ситуации в стране), то рост цен на рынке не может быть признан основанием для изменения арендного договора в части цены. Но ситуация с коронавирусной инфекцией — особая. С марта по октябрь прошлого 2020 года для определенной категории предпринимателей были установлены арендные каникулы — льгота в виде права на отсрочку или уменьшение арендного платежа. Проверить, не является ли арендатор «льготником», можно по коду ОКВЭД (см. Постановление Правительства РФ №4343 от 03.03.20).

В случае просрочки внесения арендных платежей арендодатель имеет право потребовать взыскать не только задолженность по договору аренды, но также неустойку, проценты за пользование деньгами, а в некоторых случаях — упущенную выгоду из-за невозможности использовать помещение по назначению.

Что интересно, окончание срока аренды не освобождает участников отношений от ответственности за нарушение договора. При этом основанием для начисления неустойки должны быть названы конкретные обстоятельства, иначе данное условие будет признано несогласованным.

Одни судьи считают возможным начислять неустойку на сумму долга после прекращения договора, другие — считают такой подход недопустимым. Однако, если арендодатель своевременно не принял имущество после прекращения аренды, то он не вправе взимать арендную плату за период просрочки и требовать неустойку. Также суд может уменьшить размер ответственности арендатора, если будет установлено, что арендодатель долгое время не предпринимал никаких мер для взыскания задолженности по договору аренды (недопустимость злоупотребления правом).

Что касается арендной платы и расходов на содержание арендуемого имущества, суды исходят из того, что эти денежные обязательства однородны и потому могут быть зачтены. К примеру, уклонение арендодателя от проведения капитального ремонта дает право арендатору выполнить такой ремонт (если это предусмотрено договором или неотложной необходимостью) и зачесть его стоимость в счет арендных платежей.

Если арендатор по факту использует меньшую площадь, чем оговорено в договоре, то в одних случаях суды признают за ним право платить меньшую цену, в других — требуют полной договорной стоимости.

Недостатки арендуемого имущества

Бывает, арендатор отказывается платить со ссылкой на статью 614 ГК (пункт 4 об уменьшении платы ввиду недостатков имущества). Правда, заявляет такие претензии арендатор обычно уже в процессе судебных разбирательств, хотя до того пользовался имуществом без замечаний. Спор по взысканию задолженности по договору аренды в этом случае разрешается с учетом конкретных обстоятельств.

• Если арендатор не мог использовать имущество по вине арендодателя или в силу форс-мажора, то он вправе претендовать на уменьшение арендной платы либо требовать возврата всей уплаченной суммы за данный период (ее части). Примеры: введение режима ЧС, пожар, недопуск арендодателем к арендуемому помещению и прочее. При отсутствии вины арендатора в неиспользовании имущества он может взыскать внесенные платежи с арендодателя как неосновательное обогащение.
• Право требовать возмещения расходов по устранению существующих недостатков имущества принадлежит арендатору только при условии уведомления арендодателя. Если арендатор сразу не заявил требование об уменьшении цены в связи с выявленными недостатками имущества, то впоследствии он теряет право это сделать.
• Если арендатор с самого начала знал о непригодности имущества для использования по назначению, но принял его, то одни судьи считают возможным отказаться от внесения арендной платы, другие — признают такое поведение недопустимым.
• Если арендатор не использовал имущество по собственному усмотрению, то он обязан вносить арендную плату (соответственно, арендодатель имеет право требовать ее внесения). Исключение: арендатор не использовал имущество и вернул его в день получения.

Иные причины арендных споров

Предъявить требование о возврате арендуемого имущества и возмещении полученных доходов может реальный собственник, когда вещь была сдана в аренду неуполномоченным субъектом. В этом случае недобросовестные арендодатель и арендатор отвечают перед собственником имущества солидарно.

Что касается обеспечительного платежа, то после прекращения арендного договора он должен быть возвращен арендатору, так как основания для его удержания естественным образом отпадают. Аналогична ситуация при смене арендодателя в арендных отношениях (переход прав к другому лицу). Однако данный платеж может быть использован для погашения образовавшегося долга по аренде. Может ли арендодатель использовать этот платеж в случае одностороннего отказа арендатора от договора — неясно, так как позиция судей по этому вопросу разнится.

Таким образом, несмотря на всю простоту договорной конструкции аренды, на практике возникает масса конфликтов и судебных исков о взыскании задолженности. Оценить перспективу судебного спора навскидку невозможно, слишком много нюансов приходится учитывать.

Бывает, что между участниками складываются отношения, сходные с арендными. В этому случае судьи склонны оценивать данную ситуацию как заключенный договор аренды при условии, что одно лицо предоставило другому имущество в пользование за плату и на определенное время. Если эти условия не соблюдаются, отношения не могут быть квалифицированы как арендные. Например, если арендатор по соглашению сторон освобождается от платы за использование имуществом, такой договор будет признан соглашением безвозмездного пользования.

Возникли проблемы в рамках арендного договора? Не тяните время. Скорее всего конфликт придется решать в суде, а значит, без консультации грамотного юриста-судебника не обойтись!