Данный материал будет полезен не только строительным и иным ведущую подрядную деятельность организациям, но и все остальным субъектам предпринимательства, поскольку с подрядными отношениями все так или иначе сталкиваются. Речь пойдет именно о договоре строительного подряда, не бытового и не о гражданско-правовых договорах с физическими лицами.
Существует не так много условий договора подряда, которые являются обязательными для согласования, и их мы рассмотрим. Чем статья выгодно выделяется среди аналогичных — написана судебным арбитражным юристом по строительным спорам с 15-летним стажем, а не просто «перечитывателем» юридических статей и правовых систем. Т.е. автор хорошо знает, какие вопросы выясняют судьи, а каким внимания не уделяют, и к каким последствиям в итоге приводят те или иные условия договора.
Обязательными будем считать два типа условий договора: принципиальные для сторон и для законодателя.
С точки зрения Гражданского кодекса РФ, существенными условиями договора строительного подряда являются предмет, цена и срок. В принципе, это распространяется практически на все виды сделок. При выполнении работ на масштабных объектах, рекомендуется прописывать и используемую сторонами терминологию, т.к. ряд споров упирается именно в различное толкование одних и тех же условий договора.
Существенные условия — это те пункты, без которых договор считается несогласованным и незаключенным, не влекущим никаких последствий с точки зрения юриспруденции.
Ну, а принципиальные условия — это те особенные для конкретного объекта моменты, которые стороны таковыми посчитали. Их также рекомендуется не только детально оговаривать, но и прописывать по понятным причинам.
Какие еще условия точно должны быть отражены? Юристы пытаются переписать весь Гражданский кодекс РФ в договор подряда. Можно подумать, что иначе нормы закона не будут распространяться на отношения сторон. Считаю, что в документе должно быть указано лишь то, что действительно важно, без воды. Чтобы договор был удобным и читаемым, не на 75 листов мелким шрифтом.
Как бы не считали юристы-договорники крупных контор, кроме нижеперечисленных условий, их усилия по составлению талмуда по тому или иному объекту впоследствии вряд ли будут кем-то оценены. Кроме руководства юридического департамента, которому обязательно требуется талмуд.
Предлагаю далее определить, что точно надо прописать в договоре строительного подряда
Наличие сметы
По закону, смета не обязательна, принципиально только указание на цену. Твердую или, даже, приблизительную. Ясно, что большой контракт сложно себе представить без детализированной сметы, но, если подрядчик согласился конкретный перечень работ выполнить по цене контракта, предполагается, что он оценил свои силы и возможности и несет ответственность за исполнение обязательств.
Следует оговориться и о том, чьи материалы будут использоваться при проведении работ – подрядчика или давальческие – заказчика. По этому предмету возникает много споров относительно как возможности проведения работ (при отсутствии материалов/оборудования), так и относительно качества конечного результата. Если такой оговорки не сделать, материалы считаются предоставленными подрядчиком.
Порядок приемки и оплаты работ
Тут про пресловутые 5-10 дней для представления заказчиком возражений на полученные от подрядчика акты выполненных работ (КС-2, КС-3). При неподписании заказчиком актов и истечении указанного срока, подрядчики считают однозначно доказанным факт выполнения работ в полном объеме и надлежащего качества. Это не так, судебная практика уверенно позволяет заказчикам предъявлять любые требования относительно заявленных подрядчиком работ и спустя данный срок, даже гораздо позже. Другой вопрос, что для этого требуется строительная экспертиза.
Другой вопрос, что следует оговорить порядок фиксации потенциальных недочетов в работах: на основании какого документа и в какой срок формируется комиссия, сроки устранения, порядок проверки и т.д.
Про порядок оплаты работ особо комментировать нечего, все ясно: аванс, поэтапная и финальные оплаты — размеры и сроки.
Ответственность сторон
Штрафные санкции в хозяйственных договорах как правило устанавливаются для сторон зеркально. Кроме того, есть в Гражданском кодексе известная статья 333, позволяющая судье значительно снижать размер неустойки (пеней, штрафов) в случае, когда они образуют существенную часть относительно цены договора или конкретного этапа работ.
Гарантийные обязательства
Тут следует выделить два распространенных вида спора: необходимость выполнения каких-либо работ по гарантии или взыскание гарантийного удержания после истечения соответствующего срока. Ясно, что срок гарантии на работы и срок возврата гарантийных выплат должны быть корректно оговорены.
Условия расторжения договора
Данный раздел важен, т.к. иногда не дает оказавшейся в совсем невыгодной ситуации стороне договора подряда выйти из отношений без больших потерь. Поэтому, рекомендуем прогнозировать и прописывать ситуации, при которых добросовестная сторона могла бы прекратить договорные отношения.
Что не обязательно указывать в договоре подряда
Про цитирование правовых норм я писал выше – исключение этого сделает ваш договор компактней и читабельней.
Кроме того, не ясно для чего отдельно оговаривать, что:
качество работ должно быть на уровне соответствующих установленных стандартов;
заказчик не должен препятствовать выполнению работ;
все экземпляры договора имеют равную юридическую силу;
и десятки других вжившихся формуляров, не имеющих на самом деле никакого значения.
Если у читателя есть несогласие или свое мнение относительно перечисленных нюансов, добро пожаловать в форму комментирования ниже.
