Загрузка
юр. темы - разное

Расторжение договора аренды

расторжение договора аренды
расторжение договора аренды

Арбитражные споры по договорам аренды в последние годы приобрели массовый характер. Причиной тому послужила и общая кризисная ситуация в стране, включая колебания курса валют, и иные причины, присущие обычной хозяйственной деятельности организаций: конфликтные ситуации сторон из-за состояния арендуемого имущества и расчетов, порчи имущества, нежелания одной из сторон прекращать невыгодные для другой стороны отношения, возникшая неспособность стороны исполнять свои обязательства и т.п.

В данной статье будут рассмотрения следующие разделы арендных отношений: заключение и исполнение договора, арендные споры и расторжение договора аренды.

Договор аренды

Итак, что из себя представляет аренда по гражданскому праву?

Договор аренды — это обязанность (арендодателя) предоставлять имущество во временное пользование лицу (арендатору), которое должно вносить плату, установленную в договоре. Полученные при использовании арендованного имущества выгоды принадлежат арендатору.

Казалось бы, правовая конструкция не сложная. Однако, нижеприведенные положения закона и спорные вопросы опровергают такой подход.

Вопрос заключенности договора аренды

Если читатель не осведомлен о разграничении понятий недействительность и незаключенность договоров, то сразу необходимо отметить, что они практически не пересекаются. Вопрос оспаривания сделок ведет к доказыванию их недействительности, т.е. элементов порочности либо протиправности, а незаключенность подразумевает невозникновение оформленного правоотношения как такового. Незаключенными договоры признаются в случаях допущения таких нарушений при их оформлении, которые в дальнейшем не могут быть восстановлены для того, чтобы правоотношение считалось возникшим.

На момент написания данной статьи (2016 год) у арбитражных судов отсутствует единый подход к определению даты заключения договора аренды: с момента его подписания или с момента передачи арендованного имущества. Сторонники реального подхода убеждены, что по аналогии с договором займа, до передачи имущества договор аренды не заключен. Выбирающие консенсуальность договора считают, что с момента подписания договора — возникают взаимные обязательства: арендодатель становится обязанным передать имущество, а арендатор принять и оплачивать его использование.

При аренде недвижимости и земельных участков, договор будет квалифицирован заключенным только после его государственной регистрации.

Для определения договора аренды как заключенного необходимо однозначно установить в нем (либо в приложении) параметры объекта аренды. Есть довольно много судебных актов, которыми признается незаключенным договор аренды, в котором указаны лишь адресные реквизиты объекта, либо только его площадь и пр. В идеале, должны быть кадастровые номера, схемы, планы и чертежи, утвержденные подписями сторон.

Следует иметь ввиду, что расторжение договора аренды по указанным мотивам недействительности не допускается, если стороны согласовали все существенные условия договора и их начали исполнять.

Закон и судебная практика устанавливает еще ряд важных нюансов для других категорий арендованного имущества: транспортные средства, здания и сооружения, государственное и муниципальное имущество, предприятия, лесные участки, прокат, лизинг (финансовая аренда) и пр. На частных случаях останавливаться не будем, но можем их обсудить в форме комментирования к настоящей статье или путем отдельного обращения к нашим юристам.

Полагаю, не требует отдельного обсуждения обязательность заключения договора аренды либо собственником имущества либо его арендатором, если у последнего имеется право сдавать его в субаренду. Такое лицо вправе осуществлять принудительное взыскание долга по арендной плате, если арендатор эту обязанность добровольно не выполняет.

Отсутствие срока в договоре аренды не влечет его незаключенность, однако, предоставляет в силу ч. 2 ст. 610 ГК РФ его сторонам право в любой момент отказаться от дальнейшего сотрудничества, предупредив другую сторону лишь за 1 месяц (за 3 для недвижимого имущества).

Исковое заявление о расторжении договора аренды, имеющего признаки незаключенности, подавать нецелесообразно. В таком случае сразу заявляется иск о незаключенности договора аренды.

Расторжение договора аренды

Если по ряду других видов договорных отношений закон допускает отказ от исполнения сделки стороной без каких либо оснований (договор подряда, оказания услуг), то досрочное расторжение договора аренды возможно только в случае допущенных другой стороны серьезных нарушений.

Закон и судебная арбитражная практика разграничивают понятия расторжение договора аренды и односторонний отказ от исполнения договора. Если отказ стороны от договора является односторонним актом (когда это предусмотрено условиями договора), то расторжение договора аренды – это либо двухсторонняя сделка в виде соглашения о расторжении либо соответствующее решение арбитражного суда.

Следует иметь ввиду, что арбитражный процесс обязывает заявителя не просто заявить о существенности нарушений, но и представить надлежащие тому документальные доказательства.

Влекущими расторжение договора аренды нарушениями закон обозначает

для арендатора:

  • арендодатель уклоняется от передачи имущества или создает препятствия в пользовании имуществом. Тут арендатор должен не только указать на отсутствие передаточного акта, но и доказать, что обращался к арендодателю с требованием передачи имущества
  • имущество имеет заранее не оговоренные существенные недостатки, обнаруженные арендатором после получения имущества
  • арендодатель отказывается от обслуживания переданного в аренду имущества (в той части, где это должен делать он сам)
  • приход имущества в непригодное для аренды состояние.

для арендодателя:

  • использование арендатором имущества с недопустимыми отклонениями от договора – нецелевое использование имущества, перепланировка помещений и т.п.
  • портит (ухудшает состояние) имущества
  • не производит необходимый (предусмотренный договором или законом) ремонт имущества – ухудшение имущества в результате непроведения текущего и, когда это отдельно предусмотрено договором аренды, капитального ремонта имущества
  • задерживает оплату аренды более двух раз подряд

Не является основанием для расторжения договора аренды смена собственника имущества. Договор же субаренды расторгается при расторжении договора аренды в случае, если иное не предусмотрено последним названым договором. В том числе и по этой причине, перед подписанием договора субарендатор должен иметь на руках правоустанавливающий пакет документов, включая договор аренды и документы о праве

отказ от договора аренды
отказ от договора аренды

собственности.

В любом случае, стороны вправе предусмотреть ряд других оснований для расторжения договора аренды.

Арендодатель не может требовать досрочного прекращения договора аренды до обращения к арендатору с требованием об устранении допущенных нарушений. Такое требование должно содержать срок для исправления недочетов, который признается судами разумным, если он не менее 5 дней (если вопрос в оплате арендной платы).

В каждом конкретном случае, обстоятельства спорных ситуаций должны быть проанализированы судебными арбитражными юристами, т.к. арбитражный суд, в итоге, такую меру ответственности как расторжение договора применяет в крайнем случае, когда ее можно признать соразмерной нарушенному обязательству.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Заказать звонок