Договор аренды — особый вид договора, правила заключения и условия выполнения которого регулируются статьями Гражданского кодекса. Договор аренды может быть заключен между физическими и юридическими лицами по поводу движимого и недвижимого имущества. Суть договора достаточно проста: согласно стандартным условиям содержания, владелец конкретного имущества передает временные права на его использование физическому, либо юридическому лицу, обязующемуся своевременно вносить арендную плату и поддерживать изначальную целостность имущества.
Содержание договора аренды может предусматривать включение и иных условий, но именно по поводу перечисленного выше между арендодателем и арендатором чаще всего возникают непримиримые разногласия, требующие обращения в суд. Дела о внесении изменений в договор об аренде, либо досрочном его расторжении рассматривает арбитраж в случае, если спорят юридические лица (индивидуальные предприниматели). Как правило, помогает в этом грамотное юридическое сопровождение спора опытными арбитражными юристами.
Ранние судебные прецеденты по арбитражным спорам по аренде
Расторгнуть и изменить договор аренды при несогласии с этим стороны возможно исключительно посредством судебного вмешательства, но, несмотря на это, арбитраж с большой неохотой идёт на подобные действия и пользуется любой возможностью, чтобы отклонить и вернуть поступивший иск, в том числе и до начала судебного слушания. Тем не менее, в периоды 1998 и 2008 годов, когда в стране наблюдался жесткий экономический кризис, количество исков, содержавших требование об изменении, либо прекращении действия соглашения об аренде, было несоразмерно великим.
Подобные иски поступали, прежде всего, со стороны арендаторов, не могущих выполнить все условия, связанные с арендой, в силу негативно сложившихся экономических обстоятельств. В качестве основания для подачи иска указывалось ухудшившееся финансовое положение, что не было, по мнению большинства арбитражных судов, веской причиной для изменений договора аренды. Большая часть арендаторов получила отказ в рассмотрении иска. Финансовая нестабильность рассматривалась судом как естественный предпринимательский риск, не могущий стать причиной для аннуляции договора аренды (свобода договора).
Свобода договора аренды и арбитраж
В силу того, что арендаторы нередко обращались в арбитраж с просьбой о внесении изменений в некоторые части соглашения об аренде, нарушающих их права на полное использование всего арендованного имущества, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 года издал Постановление «О свободе договора аренды».
Содержание данного Постановления позволило арбитражным судам рассматривать иски, поступившие по поводу изменения, либо расторжения договора аренды, исходя не только из содержания самого документа, но и целей, которые преследовали стороны при его составлении (казуальность договора). Благодаря имеющемуся Постановлению, арендодатель и потенциальный арендатор могут вносить в содержание договора любые изменения, не противоречащие Конституции и действующим законам.
Однако существование подобного Постановления только усложнило сложившуюся ситуацию, поскольку от арендаторов начали поступать иски, с требованием отказа от исполнения договора аренды на основании заключения его на заведомо выгодных условиях для арендодателя. В этом случае, арендатор признавался судом слабой стороной договора аренды, что влекло за собой удовлетворение иска в его пользу.
Примером вынесения судом постановления в пользу арендатора может выступить ситуация, в которой арендодатель является юридически и экономически хорошо осведомленным лицом, тогда как арендатор, в силу отсутствия подобного опыта, не может предугадать последствия от заключенного соглашения, в результате чего попадает в сложное положение, вынуждающее его требовать пересмотра условий или е досрочного расторжения договора
Основания для расторжения договора аренды, либо его изменения
При каких обстоятельствах договор аренды может быть пересмотрен?
при неисполнении арендатором, либо арендодателем его условий;
при отказе предоставить арендатору имущество, использование которого было оплачено;
взятое в аренду имущество имеет недостатки, выявившиеся в процессе эксплуатации;
собственность арендодателя была повреждена арендатором;
арендатор не своевременно оплачивает услуги по аренде помещения. Взыскание долга по арендной плате не исключает право арендодателя на расторжение договора;
арендодатель отказывает в капитальном ремонте имущества, при условии включения такового в договор аренды.
Данные основания являются практически исчерпывающими, найти иную лазейку, позволяющую досрочно расторгнуть договор аренды, весьма проблематично.
Досудебное урегулирование арендных споров
ГК РФ предусматривает обязательное проведение ряда досудебных процедур, предшествующих подаче иска. Так, арендодатель, решивший досрочно расторгнуть договор аренды, обязан письменно уведомить об этом арендатора до расторжения договора в одностороннем судебном порядке, если подобная процедура будет проведена. Данное условие является обязательным к исполнению и призванным защитить права, прежде всего, арендатора, который может быть поставлен поступившим требованием в сложное финансовое положение. К примеру из общегражданской судебной практики, владелец квартиры не вправе требовать от жильцов, проживающих в ней на правах аренды, немедленного выселения ранее срока, указанного в заключенном договоре.
Арендатор, желающий расторгнуть договор аренды, не обязан заблаговременно предупреждать о своем решении, что, впрочем, не позволяет ему напрямую обратиться в арбитраж с подобной просьбой.
Согласно п 2. ст. 452 ГК РФ требование изменить, либо расторгнуть договор может поступить на рассмотрение арбитражного суда только после того, как получен отказа одной из сторон на проведение данной процедуры. Основанием для обращения в суд также является игнорирование одной из сторон письменного обращения с просьбой об изменении, либо расторжении договора. После направления подобного письменного обращения в адрес арендатора, либо арендодателя должно пройти не менее 30 дней.
Таким образом, досудебное урегулирование предполагает, что арендодатель, либо арендатор не могут просто так обратиться в суд, в случае, если у них возникли обстоятельства, требующие изменения заключенного ранее соглашения. Первое, что надлежит сделать — попытаться договориться.
Нарушение процедуры досудебного урегулирования является причиной для отказа в принятии иска арбитражным судом. Следует отметить, что таких причин, может быть несколько.
Судебный иск по спору об аренде
После того, как в арбитраж поступил иск с требованием расторгнуть, либо изменить договор аренды, судом проводится проверка исполнения сторонами описанной выше процедуры. При получении подтверждения о том, что все условия подачи иска были соблюдены и причины для расторжения, либо изменения договора аренды, существуют, суд приступает к урегулированию конфликта с применением всех имеющихся процедур и возможностей.
Важным условием принятия иска к рассмотрению является правильное его составление, с указанием спорной ситуации, а также лица, в сторону которого направлено исковое заявление.
Последствия расторжения, либо изменения договора аренды в суде
Согласно ст. 453 ГК РФ расторжение, либо изменении договора решением арбитражного суда может привести к следующим последствиям:
взятые каждой из сторон обязательства подлежат пересмотру и сохранению в измененной форме;
расторжение договора аннулирует все имевшиеся обязательства, если для этого нет иных оснований;
договор аренды признается расторгнутым, либо измененным после вступления в силу решения суда;
ранее выполненные условия договора не подлежат пересмотру, если иное не прописано в законе, либо отдельном соглашении;
сторона, потерпевшая убытки, вследствие как существования, так и расторжения договора, вправе требовать компенсацию.
Заключение
Расторжение, либо изменение договора аренды имеет немало неприятных последствий для сторон его заключивших, потому конфликты, возникающие по поводу существования данного документа, являются наиболее непримиримыми и, в большинстве случаев, нуждающимися во вмешательстве третьей стороны, в качестве которой выступает арбитраж.
Поданный судебный иск должен содержать веские аргументы в пользу лица, его направившего, а также быть подкрепленным информацией о попытках досудебного урегулирования. Аннулирование существующего соглашения может повлечь за собой серьезные финансовые последствия для всех участников возникшего спора. В судебной практике наблюдается отсутствие четкой позиции по данному поводу, следствием чего является неустанный поиск компромиссных решений, могущих удовлетворить каждую из сторон расторгнутого договора. Примером такого компромисса может стать предложение об уплате неустойки за неиспользованное время аренды, либо предоставление пострадавшей стороне более выгодных условий по дальнейшему использованию арендованного помещения, в случае, когда речь идет о внесении изменений в договор об аренде.
Договор аренды — особый вид договора, правила заключения и условия выполнения которого регулируются статьями Гражданского кодекса. Договор аренды может быть заключен между физическими и юридическими лицами по поводу движимого и недвижимого имущества. Суть договора достаточно проста: согласно стандартным условиям содержания, владелец конкретного имущества передает временные права на его использование физическому, либо юридическому лицу, обязующемуся своевременно вносить арендную плату и поддерживать изначальную целостность имущества.
